Logement : l'État et les Français peuvent-ils s'entendre ?

Depuis dix-huit mois, les Français subissent une dure crise du logement, que les indicateurs de ventes de biens ou de production de crédits attestent clairement. Son ampleur, inédite pour le secteur, témoigne d’une transformation profonde et durable du marché. Dans ce contexte, l’édition 2023 du baromètre Procivis-Harris Interactive, en partenariat avec la Fondation Jean-Jaurès, livre des résultats éclairants. Analysée par Yannick Borde et Guillaume Macher, l’enquête porte la lumière sur deux problématiques majeures : l’avenir de l’accession à la propriété et le niveau d’engagement dans la rénovation énergétique des logements.

Dans la note que nous avons écrite l’an dernier pour la Fondation Jean-Jaurès¹, nous évoquions une « crise tranquille » dans le secteur du logement : nous partagions le constat d’un écart entre une crise objective (baisse des transactions, baisse de la production de crédits immobiliers, baisse de la production de logements sociaux, explosion des coûts de construction) et une relative résignation des Français qui, certes, déclaraient consacrer une part toujours plus importante de leur budget au logement mais sans que cela ne se transforme en une revendication politique claire. Depuis, la situation objective n’a fait que se dégrader, durement. Les ventes de logements neufs en collectif ont chuté de 34% entre octobre 2022 et octobre 2023 ; la baisse atteint 39% en logement individuel. La production de crédits immobiliers a suivi la même pente : -50% en un an, ce qui ramène la production en volume au niveau de 2016. Ces mauvais indicateurs sont désormais visibles à une échelle macro-économique. La Fédération française du bâtiment (FFB) a produit le graphique suivant à partir des données de l’Insee.

Source : Fédération française du bâtiment (FFB) – Insee.

On y observe la courbe verte, celle correspondant à l’investissement des ménages (constitué à 80% de l’investissement dans la construction et la rénovation de logement), qui fléchit nettement et vient peser sur la croissance.

Le secteur n’a sans doute jamais connu de telle crise. Le terme de crise peut d’ailleurs être questionné. Nous sommes bien confrontés à une rupture d’équilibre violente et brutale, à une situation de pénurie, mais nous faisons l’hypothèse qu’il s’agit d’une grande transformation pour reprendre le titre du célèbre ouvrage de Karl Polanyi², c’est-à-dire une transformation profonde et durable du marché, et que cette période ressentie comme critique correspond à la phase de transition de cette transformation. Des éléments conjoncturels tels que l’inflation et l’augmentation des taux ont révélé un dérèglement au long cours, une mutation qui repose, selon nous, sur trois ressorts.

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Un ressort économique

L’indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage a augmenté de 70% entre 2000 et 2008³. Cette déconnexion progressive a été masquée par des taux d’intérêt très bas, autour de 1%, et par un allongement des durées de crédit. Les Français ont donc pu continuer à accéder à la propriété malgré la baisse de leur « pouvoir d’achat immobilier ». Mais avec la remontée des taux, les masques tombent : pour la première fois depuis quarante ans, l’Insee constate dans une note publiée le 10 octobre 2023⁴ que le taux de propriétaires baisse en France. Nous ne nous aventurerons pas dans une prédiction de l’évolution des taux d’intérêt mais nous pouvons juste observer que sur le temps long, des taux à 1% constituent plutôt l’exception historique que la règle. Ce premier ressort semble donc bien devoir être considéré dans le long terme.

Un ressort démographique

L’espérance de vie progresse tendanciellement depuis trois siècles ; elle a quasiment doublé au XX^e siècle, et particulièrement depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

Source : Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD), Pourquoi le prix des logements a-t-il presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000 ?, 16 janvier 2023.

Cet allongement de la durée de vie entraîne trois conséquences majeures sur le marché du logement :

un besoin de logements spécifiques, adaptés à des personnes en perte d’indépendance ;
des cycles de rotation dans le parc plus longs, avec de nombreux logements de grande taille ne comprenant que deux voire un occupant ;
une capacité d’accéder à la propriété retardée : d’après les travaux de Thomas Piketty⁵, il apparaît que l’âge moyen auquel les Français héritaient étaient de 43 ans en 1980 ; il est de 52 ans en 2020 et ne cesse de progresser.

Tous les travaux des démographes convergent ; nous devrons gérer ce « vieillissement » de la population à tous égards. Il s’agit bien là encore d’une évolution structurante.

Un ressort écologique

Les coûts de l’énergie ont considérablement augmenté avec l’invasion de l’Ukraine par la Russie. Cet effet de conjoncture ne doit pas nous détourner d’une vision plus globale sur le prix de l’énergie. En l’état actuel de la technologie, l’épuisement des énergies fossiles, la rareté des matières premières, conduiront mécaniquement à un renchérissement du coût de l’énergie. De manière générale, l’objectif de préservation de l’environnement conduit à utiliser moins d’énergie, moins d’eau, moins de terres arables, et à rejeter moins de carbone. Ces orientations sont fixées par de nombreux textes législatifs et règlementaires, européens et nationaux. Pour n’en citer que deux, retenons pour la France la loi Elan qui annonçait de nouvelles normes de construction dites « RE2020 » et la loi Climat et résilience qui pose d’une part le principe de « zéro artificialisation nette » des sols, d’autre part des objectifs de rénovation énergétique des logements.

Ce troisième ressort, comme les deux précédents, s’inscrit dans le temps long. La légitimité de la transition écologique de l’activité humaine ne fait pas débat ; cette transition est indispensable.

Sur la base de ces trois ressorts, nous affirmons donc que, si le secteur du logement est en crise, cette crise « vient de loin » et que l’économie du logement a durablement changé. Voilà le contexte dans lequel s’inscrit l’édition 2023 du baromètre Procivis-Harris Interactive, en partenariat avec la Fondation Jean-Jaurès⁶. Nous cherchons avec cette vaste enquête annuelle à éclairer les acteurs publics et privés du secteur du logement, face aux grands enjeux de l’actualité. En 2020, nous avons cherché à vérifier les effets liés au Covid-19 sur les attentes des Français en matière de logement et la réalité d’un « exode urbain »⁷. En 2021, nous avons mis la focale sur la notion de « parcours résidentiel » et sur les attentes des Français à quelques mois de l’élection présidentielle⁸. En 2022, suite au vote de la loi Climat et résilience, nous nous sommes attardés sur le chantier urgent et nécessaire de la rénovation énergétique des logements⁹. Cette année, nous conservons le même protocole, avec un échantillon de 10 000 répondants qui offre de grandes possibilités d’analyse, et nous portons la lumière sur deux problématiques majeures dans le contexte décrit plus haut : l’avenir de l’accession à la propriété et le niveau d’engagement dans la rénovation énergétique des logements. Nous faisons par ailleurs un focus sur quelques innovations qui touchent notre secteur car cette note est publiée à l’occasion du Salon RENT, le grand rendez-vous de l’innovation dans l’immobilier.

Le grand écart

Ce qui nous a frappé à la lecture des résultats de l’enquête de cette année, c’est le grand écart entre la direction que prennent les politiques publiques du logement et l’aspiration des Français sur de nombreux points essentiels.

Sur l’accès à la propriété

Depuis une dizaine d’années, l’État se dessaisit progressivement des instruments de soutien à l’accession à la propriété. Sans que la responsabilité ne puisse lui être incombé à lui seul, il a accompagné la fin des banques spécialisées qu’étaient le Crédit immobilier de France en 2012 et le Crédit foncier en 2018. Tandis que les banques généralistes prêtaient largement et à taux bas, les acquéreurs ont trouvé une offre alternative. Aujourd’hui que les taux remontent et surtout que les conditions de crédit se resserrent au point que la production de crédit a chuté de 50% en un an, beaucoup se retrouvent exclus. En 2018, le gouvernement décide de supprimer un dispositif phare du soutien à l’accession à la propriété : l’APL accession. Cette aide destinée aux primo-accédants aux revenus modestes venait baisser de 25% les mensualités des acquéreurs. Suite au Conseil national de la refondation dédié au logement qui s’est tenu en juin 2023, c’est le prêt à taux zéro (PTZ) qui se retrouve dans le collimateur. Et de fait, le projet de loi de finances pour 2024 prévoit un « recentrage » du PTZ qui conduit à en exclure 75% des personnes éligibles et 93% des territoires.

Les Français ne s’y trompent pas ; ils ont le sentiment qu’il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire.